Aktuell
Spannungsfeld zwischen Wirksamkeit einer Freizeichnungsklausel und der Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters bei der Wohnraummiete
von RA Karsten Breuer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
In Zeiten steigender Bevölkerungszuwächse in den Ballungszentren deutscher Großstädte wächst die Nachfrage nach Wohnraum in diesen Gebieten stetig. Gleichzeitig hat sich die Rechtsprechung zur Zulässigkeit von Schönheitsreparaturklauseln in den vergangenen Jahren immer restriktiver entwickelt, so dass sich in der Praxis für immer mehr Vermieter die Frage stellt, ob sie ihre Wohnungen auch ohne die Bürde der Berücksichtigung von Instandhaltungspflichten vermieten können, diese also weder vom Vermieter noch vom Mieter geschuldet sind.
Beleuchtet man die Wirksamkeit einer solchen Klausel unter dem Gesichtpunkt der dem Vermieter grundsätzlich obliegenden Gebrauchserhaltungspflicht, ergibt sich F:olgendes:
Der Vermieter ist grundsätzlich zur Instandhaltung und ggf. Instandsetzung der Mietsache verpflichtet. Ausgangspunkt dessen ist jedoch immer der vertragsgerechte Zustand, der letztlich von den Parteien zu definieren ist.
Der entscheidende Anknüpfungspunkt für die Erhaltungspflicht des Vermieters ist somit die Abrede der Vertragsparteien zum vertragsgerechten Zustand. Haben die Vertragspartner ein konkretes Übergabeprotokoll erstellt und damit den Anknüpfungspunkt hinreichend konkret definiert, obliegt dem Vermieter auch bei Bestehen einer sog. „Freizeichnungsklausel“ die Pflicht, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Dies gilt auch im Hinblick auf ein etwaiges Minderungsrecht des Mieters. Ein Minderungsanspruch begründet sich in dem Moment, indem ds vereinbarte Ausgangsniveau unterschritten wird und damit eine Gebrauchsbeeinträchtigung einhergeht.
In nachgefragten Wohnlagen birgt die Einbeziehung derartiger Klauseln zweifelsohne eine gewisse Verwahrlosung des Wohnraums ins sich. Dem kann aus Sicht des Verfassers mit einer adäquaten Rechtsprechung begegnet werden, die ein Mindestniveau festsetzt.
Grundsätzlich begegnet eine solche Freizeichnungsklausel in einem Mietvertrag jedenfalls in Bezug auf die Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters keinen durchgreifenden Bedenken, auch wenn die Gefahr der Vernachlässigung des betreffenden Wohnraums nicht erfolgreich dementiert werden kann.
Jeder Verwender einer solchen Freizeichnungsklausel sollte jedoch penibel darauf achten, den Zustand der Mietsache bei Übergabe so konkret wie möglich festzulegen, denn diese Zustandsbeschreibung bildet schließlich den Anknüpfungspunkt für dessen Erhaltungspflicht. Wer diesen Anknüpfungspunkt nicht klar eingrenzt, riskiert einen nicht unerheblichen Investitionsaufwand zur Befriedigung etwaiger, während des Mietverhältnisses entstehender, Ansprüche der Mieter.