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Schönheitsreparaturen bei unmittelbarer Anschlussvermietung
von RA Karsten Breuer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Begehrte Wohnungen sind rar. Dies gilt insbesondere für viele deutsche Großstädte, in denen Wohnraum zunehmend knapper wird. Zeichnet sich ab, dass Wohnungen in guter Lage und entsprechender Ausstattung vakant werden, stehen potentielle Nachmieter schnell Schlange, die die Wohnung unmittelbar nach deren Räumung übernehmen wollen. Dann wird aus dem ursprünglich bestehenden Zweipersonenverhältnis zwischen Vermieter und Mieter schnell eine Dreierbeziehung, in deren Rahmen auch die Interessen des Nachmieters zu berücksichtigen sind.
Vermieter sind im Sinne einer direkten Anschlussvermietung in diesen Fällen oftmals bereit, den Vormieter ohne Durchführung von Schönheitsreparaturen aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn der Nachmieter die Wohnung im vorhandenen Zustand übernimmt und sich seinerseits zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dann übernimmt der Nachmieter allerdings eine unrenovierte Wohnung, sodass sich dessen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen am Maßstab der BGH-Rechtsprechung zu unrenoviert übergebenen Wohnungen zu messen hat.
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Die Rechtslage
Seit dem BGH-Urteil aus dem Jahr 2015 ist klar, dass eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen unwirksam ist.
In Rechtsprechung und Literatur finden sich unterschiedliche Herangehensweisen, wie dieser Grundatz in der hier vorliegenden Fallgestaltung durchbrochen werden kann, kommt eine unmittelbare Anschlussvermietung doch letztlich allen Parteien zugute.
Der BGH geht in seiner Entscheidung vom 22.08.2018 (Az. VIII ZR 277/16) auf all diese Erwägungen nicht ein. Zwar lässt er eine Hintertür über § 415 Abs. 1, 2 BGB (Schuldübernahme) offen, soweit sich der Vermieter an einer Übernahmevereinbarung beteiligt; im Übrigen belässt es der BGH allerdings bei dem Grundsatz, Mieter dürften zur Beseitigung von Gebrauchsspuren aus einem Vormietverhältnis nicht herangezogen werden. Das dieser Grundsatz dann keine Anwendung finden kann, wenn Mieter und Nachmieter ausdrücklich individualvertraglich einen entgegenstehenden Willen kundtun, lässt der BGH völlig außen vor.
Damit ist es keinem Vermieter mehr zu raten, sich auf eine unmittelbare Anschlussvermietung mit einem bereits parat stehenden Nachmieter einzulassen, ohne diesem eine renovierte Wohnung zu übergeben. Denn ob der BGH in Anlehnung an die überwiegend kritischen Stimmen im Schrifttum eine Änderung seiner der Praxis nicht gerecht werdenden Rechtsprechung vornimmt, ist fraglich.