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9.5.2019 | Mietrecht

Zur Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei unmittelbarer Anschlussvermietung

von RA Karsten Breuer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Begehrte Wohnungen sind rar. Dies gilt insbesondere für viele deutsche Großstädte, in denen Wohnraum zunehmend knapper wird. Zeichnet sich ab, dass Wohnungen in guter Lage und entsprechender Ausstattung vakant werden, stehen potentielle Nachmieter schnell Schlange, die die Wohnung unmittelbar nach deren Räumung übernehmen wollen. Dann wird aus dem ursprünglich bestehenden Zweipersonenverhältnis zwischen Vermieter und Mieter schnell eine Dreierbeziehung, in deren Rahmen auch die Interessen des Nachmieters zu berücksichtigen sind.

Vermieter sind im Sinne einer direkten Anschlussvermietung in diesen Fällen oftmals bereit, den Vormieter ohne Durchführung von Schönheitsreparaturen aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn der Nachmieter die Wohnung im vorhandenen Zustand übernimmt und sich seinerseits zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dann übernimmt der Nachmieter allerdings eine unrenovierte Wohnung, sodass sich dessen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen am Maßstab der BGH-Rechtsprechung zu unrenoviert übergebenen Wohnungen zu messen hat.

Die Rechtslage

Seit dem BGH-Urteil aus dem Jahr 20151 ist klar, dass eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen unwirksam ist.

I. Renovierungsvereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter

Eine Vereinbarung zwischen dem Vor- und Nachmieter, wonach der Nachmieter die formularvertragliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vom Vormieter übernimmt, entfaltet grundsätzlich ausschließlich zwischen den Vertragsparteien, also dem Vor- und Nachmieter Wirkung2. In seiner jüngsten Entscheidung hat der BGH diese Wirkung noch einmal unterstrichen und klargestellt, dass eine solche Vereinbarung auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und Nachmieter enthaltenen Verpflichtung zur Erbringung von Renovierungsarbeiten keinen Einfluss hat.3

Insbesondere ist der Vermieter nicht so zu stellen, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung zur Verfügung gestellt. Die dahin gehende Rechtsauffassung des LG Lüneburg als vorhergehende Berufungsinstanz4 hat der BGH ausdrücklich verworfen und klargestellt, dass die inter partes-Wirkung derartiger Renovierungsvereinbarungen auch nicht von einer Interessenabwägung aller drei Parteien überlagert wird.

II. Vertrag zugunsten Dritter

Teilweise wird die Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter über die Übernahme der Schönheitsreparaturverpflichtung als Vertrag zugunsten Dritter gesehen mit der Folge, dass der Vermieter hieraus unmittelbar berechtigt sein soll.5

III. Schuldübernahme gemäß § 415 Abs. 1 BGB

Die Renovierungsvereinbarung stellt ferner eine Übernahme der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen dar, wenn der Vermieter einer solchen Übernahme zugestimmt hat. Auch wenn sich Vermieter üblicherweise nicht an derartigen Abmachungen zwischen ursprünglichem Mieter und Nachmieter beteiligen wollen, so wird der Vermieter aus monetären Überlegungen heraus keine Einwände gegen eine direkte Anschlussvermietung erheben. Jedenfalls dann, wenn dem Vermieter die Übernahme der Schönheitsreparaturverpflichtung durch den Nachmieter angezeigt wurde, ist in diesen Fällen von einer konkludenten Einwilligung des Vermieters mit der Übertragung der dahin gehenden Verpflichtung auf den Nachmieter auszugehen.

IV. Keine unangemessene Benachteiligung nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB

Abgesehen von den dargestellten Lösungsmöglichkeiten stellt sich die Frage, ob die in diesen Fällen immer wieder maßgebliche Klauselkontrolle überhaupt zur Unwirksamkeit einer mietvertraglich vorformulierten Übernahmeverpflichtung führt.

Zwar liegt eine Benachteiligung bei der Übernahme einer unrenovierten Wohnung wohl vor; unangemessen ist eine solche Benachteiligung allerdings erst dann, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen.6

Betrachtet man die Ausgangslage, wonach es üblicherweise Mieter und Nachmieter sind, die auf den Vermieter zugehen und die unverzügliche Anschlussanmietung begehren, liegt nach Auffassung des Verfassers eine missbräuchliche Durchsetzung eigener Interessen in diesen Fällen nicht vor. Mag es auch sein, dass es dem Vermieter nicht ungelegen ist, ohne Leerlauf eine unmittelbare Anschlussvermietung vornehmen zu können, so ist es doch in erster Linie ein Entgegenkommen gegenüber dem Nachmieter, der die Wohnung unverzüglich nutzen will. Tritt der Nachmieter dann auch noch mit einer Vereinbarung an den Vermieter heran, in der er ausdrücklich die Verpflichtung des Vormieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernimmt, erscheint der darin liegende Nachteil angemessen und gerade seinem Willen folgend.

             Auswirkungen für die Praxis

Der BGH geht in seiner Entscheidung vom 22.08.20187 auf all diese Erwägungen nicht ein. Zwar lässt er eine Hintertür über § 415 Abs. 1, 2 BGB offen, soweit sich der Vermieter an einer Übernahmevereinbarung beteiligt; im Übrigen belässt es der BGH allerdings bei dem Grundsatz, Mieter dürften zur Beseitigung von Gebrauchsspuren aus einem Vormietverhältnis nicht herangezogen werden. Das dieser Grundsatz dann keine Anwendung finden kann, wenn Mieter und Nachmieter ausdrücklich individualvertraglich einen entgegenstehenden Willen kundtun, lässt der BGH völlig außen vor.

Damit ist es keinem Vermieter mehr zu raten, sich auf eine unmittelbare Anschlussvermietung mit einem bereits parat stehenden Nachmieter einzulassen, ohne diesem eine renovierte Wohnung zu übergeben. Denn ob der BGH in Anlehnung an die überwiegend kritischen Stimmen im Schrifttum8 eine Änderung seiner der Praxis nicht gerecht werdenden Rechtsprechung vornimmt, ist fraglich.

             Literaturempfehlungen

Börstinghaus, Rechtsfolgen der direkten Weitergabe der Wohnung an den Nachmieter, PiG 103, S. 109 ff.

Börstinghaus, Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ändert an Unwirksamkeit der Klausel bei unrenoviert übergebener Wohnung nichts, jurisPR-BGHZivilR 18/2018 Anm. 1.

             Fußnoten

1) BGH, Urt. v. 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 m. Anm. Hartmann, jurisPR-MietR 12/2015 Anm. 1.

2) Ernst in: MünchKomm BGB, 7. Aufl., Einl. § 241 Rn. 18; Olzen in: Staudinger, BGB, 2015, § 241 Rn. 299.
3) BGH, Urt. v. 22.08.2018 - VIII ZR 277/16 m. Anm. Beyer, jurisPR-MietR 21/2018 Anm. 2.
4) LG Lüneburg, Urt. v. 16.11.2016 - 6 S 58/16.
5) AG Münster, Urt. v. 19.08.2003 - 28 C 4209/02 - WuM 2003, 562; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2014, § 538 Rn. 216.
6) BGH, Urt. v. 01.02.2005 - X ZR 10/04 Rn. 21 - NJW 2005, 1774; BGH, Urt. v. 17.09.2009 - III ZR 207/08 Rn. 18 - NJW 2010, 57.
7) BGH, Urt. v. 22.08.2018 - VIII ZR 277/16 m. Anm. Beyer, jurisPR-MietR 21/2018 Anm. 2 und Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 18/2018 Anm. 1.
8)Horst, DWW 2018, 337; Börstinghaus, PiG 103, S. 109.

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