Aktuell
Widerruf: Gefahr für Maklerhonorar
Ein auf eine Internetanzeige eines Maklers per E-Mail, Telefax und / oder Telefon geschlossener Maklervertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher kann als Fernabsatzvertrag widerrufen werden. Das geht aus einem aktuellen Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf hervor (OLG Düsseldorf, Urt. v. 13.06.2014 – I-7 U 37/13, MietRB 2014, 293).
Im entschiedenen Fall inserierte ein Immobilienmakler auf seiner Internetseite ein zu veräußerndes Hofgrundstück. Dabei wies er auf eine vom Käufer zu zahlende Provision in. Auf eine Anfrage hin übersandte der Makler ein Exposé an einen Interessenten mit Namen und Adresse des Eigentümers. Der Interessent bat den Makler telefonisch um einen Besichtigungstermin.
Später erwarb der Interessent das Grundstück unmittelbar vom Eigentümer, ohne den Makler hiervon zu unterrichten. Der Makler klagte die Provision ein. Der Käufer erklärte nach Schluss der mündlichen Verhandlung in der ersten Instanz den Widerruf des mittels Fernkommunikationsmitteln zu Stande gekommenen Maklervertrages.
Erfolgreich. Das OLG Düsseldorf verneinte einen Provisionsanspruch des Maklers. Ein Maklervertrag sei zwar wirksam geschlossen worden. Durch den erklärten Widerruf sei ein Provisionsanspruch aber entfallen. Das Widerrufsrecht der Beklagten ergebe sich aus §§ 355, 312b BGB (in der bis 22.02.2011 geltenden Fassung). Der Maklervertrag sei ein Vertrag über eine Dienstleistung im Sinne von § 312b Abs. 1 S. 1 BGB. Für das weite Verständnis des Dienstleistungsbegriffs spreche der Wortlaut der Norm. Das Vorliegen eines Dienstvertrages im Sinne des BGB werde nicht vorausgesetzt. Der Maklervertrag sei hier als Fernabsatzvertrag im Sinne von § 312b Abs. 1 S. 1 BGB a.F. zwischen einem Verbraucher und dem Immobilienmakler als Unternehmer zustande gekommen. Die Widerrufserklärung sei nicht fristgebunden, weil ein Widerrufsrecht nicht erlischt, wenn eine Belehrung über das Bestehen dieses Rechts unterblieben ist. Ein Wertersatzanspruch stehe dem Immobilienmakler ebenfalls nicht zu, da auf diese Rechtsfolge ebenfalls nicht hingewiesen worden war (§ 312d Abs. 6 BGB a.F.)
Damit liegt nun eine weitere obergerichtliche Entscheidung vor, die in diesen Abschlusskonstellationen einen Widerruf eines Immobilienmaklervertrages bejaht. Die vom OLG Düsseldorf zugelassene Revision wurde nicht eingelegt. Die höchstrichterliche Klärung dieser streitigen Rechtsfrage steht daher noch aus (vgl. BVerfG, MietRB 2013, 295).
Für Immobilienmaklerverträge mit Verbrauchern, die ab dem 13. Juni 2014 zu Stande gekommen sind, ist die nun Rechtslage klar. Diesen unterfallen den neuen Verbraucherschutzvorschriften und sind im Falle von Fernabsatzverträgen und/oder Außergeschäftsraumverträgen widerrufbar. Im Falle einer unterbliebenen oder unvollständigen Widerrufsbelehrung erlischt das Widerrufsrecht nun gesetzlich längstens nach zwölf Monaten und 14 Tagen nach Vertragsschluss. Für Altverträge vor dem 13. Juni 2014 erlischt das Widerrufsrecht in vielen Fällen am 27. Juni 2015. Bis dahin sind Provisionsansprüche von Immobilienmaklern aus Altverträgen vor dem 13. Juni 2014 durch einen noch möglichen Widerruf des Maklervertrages gefährdet. Umgekehrt müssen Verbraucher, die sich auf ein bislang unbefristetes Widerrufsrecht verlassen haben, wissen, dass ein Widerrufsrecht mit Ablauf des 27. Juni 2015 verloren geht (Tonner, in: Brönneke/Tonner, Das neue Schuldrecht, 2014, Kap. 8 Rn. 6).
Wir betreuen derzeit mehrere Verfahren u.a. am Landgericht Leipzig, bei denen Rechtsfragen eines Widerrufs bei Immobilienmaklerverträgen aus der Zeit vor dem 13. Juni 2014 eine Rolle spielen.