Aktuell
Legionellenbefall und Mietminderung
Seit November 2011 sind Vermieter von Mehrfamilienhäusern verpflichtet, Trinkwasser auf Legionellenbefall untersuchen zu lassen. Mitteilungen führender Messdienstleister zeigen, dass hierbei keineswegs nur in Ausnahmesituationen positive Befunde gestellt werden.
Sukzessive ergehen erste gerichtliche Entscheidungen, die sich mit der Frage befassen, ob positive Legionellenbefunde Mietminderungsrechte auslösen. In einem vom Amtsgericht Dresden entschiedenen Fall (Urteil vom 11. November 2013, Az. 148 C 5353/13) wurde ein Legionellenwert von 14.000 KBE/100 ml (KBE = kolonienbildende Einheiten) festgestellt. Der Grenzwert nach der Trinkwasserverordnung beträgt nur 100 KBE/100 ml. Nach dem Einbau eines Filters im Duschkopf des Mieters sank der Wert auf noch immer erhebliche 3.700 KBE/100 ml.
Über die festgestellten Grenzwertüberschreitungen informierte die Vermieterin ihre Mieter und das Gesundheitsamt unverzüglich. Wird der technische Maßnahmewert überschritten, ist eine Gesundheitsgefährdung zu befürchten. Dieser Grenzwert beträgt bei Legionellen ("Legionella spec.") 100 KBE/100 ml (Anlage 3 Teil II der TrinkwVO). Nach Auffassung des Amtsgerichts ist eine Mietsache dann mangelhaft, wenn sie nur in der Befürchtung einer Gefahrverwirklichung genutzt werden kann. Das sei dann der Fall, wenn dies den Vertragsparteien bekanntwerde. Die hier gegebene Grenzwertüberschreitung nach der ersten Probe deute auf eine akute Gesundheitsgefährdung hin. Deswegen sei eine Mietminderung ab Bekanntwerden in Höhe von 25 Prozent angemessen. Aber auch nach Einbau des Filters im Duschkopf sei der Mieter berechtigt gewesen, die Miete zu mindern. Nach dem Ergebnis der zweiten Probe bestand nach Ansicht des Gerichts ebenfalls eine abstrakte Gesundheitsgefahr. Durch den Filtereinbau sei die Gefahr verringert, aber nicht beseitigt gewesen. Eine Gefahrbefürchtung reiche für eine Mietminderung aus.