Aktuell
Keine allgemeine Pflicht einer WEG zur Einholung von Vergleichsangeboten
von RA Karsten Breuer, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Der Bundesgerichtshof hat am 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) entschieden, dass Wohnungseigentümer vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht allgemein verpflichtet sind, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Damit hat der Bundesgerichtshof der langjährigen gerichtlichen Praxis, Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen allein wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig zu erklären, eine Absage erteilt.
Inhaltlich ging es um den Austausch zweier Fenster. Aufgrund der relativ geringen Investitionssumme von ca. € 4.000,00 befand die Mehrheit der Wohnungseigentümer, auf die Einholung von Vergleichsangeboten zu verzichten. Dies auch deshalt, weil die Gemeinschaft mit der beauftragten Glaserei bereits seit Jahrzehnten zur "vollsten Zufriedenheit" zusammengearbeitet habe. Der BGH hat klargestellt, dass die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen muss. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gebe es entgegen der nahezu einhelligen Auffassung der Instanzgerichte keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist. Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hänge vielmehr davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. In der Sache gehe es darum, dass die Wohnungseigentümer eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhalten sollen. Bei Kleinaufträgen mit einem geringeren Auftragsvolumen liege es auf der Hand, dass sich die Wohnungseigentümer vor der Erteilung des Auftrags nicht um eine externe Überprüfung eines vorliegenden Angebots bemühen müssen, sondern häufig selbst beurteilen können, ob ihnen die geplante Maßnahme den hierfür angebotenen Preis wert ist. Zudem gehöre es zunächst einmal zu den Pflichten des Verwalters, das Angebot auf seine Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Der BGH hat damit der verbreiteten Vorgehensweise, Beschlussfassungen allein wegen dieses formellen Verstoßes "zu Fall zu bringen", einen Riegel vorgeschoben. Zukünftig müssen sich alle Beteiligten fragen, ob der Umfang der geplanten Maßnahme, deren Investitionskosten sowie die Komplexität der Arbeiten die Einholung mehrerer Angebote erfordern oder nicht.