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Schadensersatzansprüche des Vermieters bei unerledigten Renovierungsarbeiten und die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten
von RA Karsten Breuer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Eine der wesentlichen Tücken bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen im Mietrecht ist die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB. Gerade in Zeiten des Handwerkermangels ist festzustellen, dass die Durchführung von Renovierungsmaßnahmen in der Mietwohnung oftmals nicht in kurzer Zeit realisierbar ist, so dass die Verjährungsfrist von sechs Monaten Vermieter regelmäßig vor die Frage stellt, wie sie ihre Schadensersatzansprüche gleichwohl verjährungshemmend geltend machen können.
Rechtsanwalt Breuer hat sich in seiner Ausarbeitung, welche im AnwaltZertifikatOnline (Herausgeber Dr. Oliver Elzer und Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter) erschienen ist, mit eben dieser Frage befasst.
Für das laufende Mietverhältnis hat der BGH für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen (Verzögerungsschaden) einen Vorschussanspruch des Vermieters bejaht (BGH, Urt. v. 06.04.2005 - VIII ZR 192/04). Ebenso findet sich in § 536 Abs. 2 Nr. 1 BGB das Recht des Mieters, vom Vermieter in Form eines Vorschussanspruches Aufwendungsersatz zu fordern, wenn dieser mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist. Derartige Vorschussansprüche kennt das Mietrecht also durchaus. Es entspricht zudem ständiger Rechtsprechung des BGH, dass der zur Ersatzvornahme Berechtigte einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten hat (BGH, Urt. v. 02.03.1967 - VII ZR 215/64 - BGHZ 47, 272; BGH, Urt. v. 07.05.1971 - V ZR 94/70 - BGHZ 56, 136; BGH, Urt. v. 24.05.1973 - VII ZR 92/71 - BGHZ 61, 28; KG, RE v. 29.02.1988 - 8 RE-Miet 6717/87 - WuM 1988, 142; LG Berlin, Urt. v. 24.11.2009 - 63 S 55/09 - Grundeigentum 2010, 127).
Der BGH verneint allerdings die einen solchen Vorschussanspruch für Schadensersatzansprüche des Vermieters (bspw. farbige Wände, Schäden an der Mietsache) mit der Begründung, es fehle an einer Rechtsgrundlage. Aus praktischen Erwägungen heraus gibt es trotz fehlender dogmatischer Grundlage der Auffassung des Verfassers nach jedoch keinen Grund, den Vorschussanspruch bei vertraglichen Pflichtverletzungen (Verzögerungsschaden) oder Substanzschädigungen (Schadensersatz statt der Leistung) des Mieters unterschiedlich zu bewerten mit der Folge, dass der Verfasser einen Vorschussanspruch für beide Fallkonstellationen bejaht. In der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urt. v. 12.03.2021 - V ZR 33/19 Rn. 21) ist hingegen eine andere Tendenz erkennbar. Ein entsprechender Vorschussanspruch wird dem BGH zufolge eher zu verneinen sein, und zwar sowohl hinsichtlich Substanzschädigungen als auch vertraglicher Pflichtverletzungen. Dies stellt aus Sicht des Verfassers jedoch einen Widerspruch zur ständigen Rechtsprechung des BGH zum Bestehen eines Vorschussanspruches im Falle einer Ersetzungsbefugnis des Geschädigten dar.
Unabhängig von dieser akademischen Streitigkeit über die Zulässigkeit eines solchen Vorschussanspruches besteht für den Vermieter jedoch die Möglichkeit, die Kosten als fiktive Mangelbeseitigungskosten abszurechnen oder aber einen Feststellungsantrag zu stellen.
Will der geschädigte Vermieter sich den Unwägbarkeiten einer solchen Feststellungsklage sowie der sich hieran anschließenden Streitigkeit über die Höhe etwaiger Forderungen nicht aussetzen, sollte er jedenfalls geeignete Kostenvoranschläge für die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten vorweisen können, um Mangelbeseitigungskosten fiktiv abrechnen bzw. – nach Auffassung des Verfassers – einen Vorschussanspruch durchsetzen zu können. Die fehlende Realisierung der Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB ist insofern kein „Todesstoß“ für entsprechende Ersatzansprüche des Vermieters.